Lukk meny

Bokstav balletten

februar 27, 2018 Nora Johanne Klungseth Blogg, Facility Managment

FM, er som tidligere fortalt et relativt nytt begrep. Før FM-uttrykket ble tatt i bruk snakket man om FDV (forvaltning, drift og vedlikehold).

Fra FDV til FM

Det var enkelt å forholdet seg til FDV-uttrykket som er en forkortelse for Forvaltning, Drift og Vedlikehold. Etter hvert inkluderte utviklingen av FDV-uttrykket stadig flere og flere bokstaver (fra Utvikling til Service og senere også Potensial), slik at det ble FDVUSP. Etter hvert som FDV uttrykket utviklet seg gikk man over til å snakke om FM. Før FM uttrykket ble skikkelig innarbeidet brukte man lenge uttrykket FDVU, og senere også om FDVUSP. De som virkelig ville være helt korrekt snakket til og med om KFDVUSP. Selv om K for Kapitalkostnader har vært med fra starten, er det få som har inkludert K i begrepet. Rent praktisk er det enklere å si FM enn (K)FDVUSP.

Fra (K)FDVUSP til FM

Skiftet fra FDV, via KFDVUSP, til FM har fulgt utviklingen innen norske standarder. Mange kjenner til standarden NS 3454 som kontoplanen for FDV. Da NS 3454, standarden for årskostnader for bygninger, ble lansert i mars 1988 inneholdt kontoplanen fire hovedposter – en for kapitalkostnader, og egne for forvaltningskostnader, driftskostnader og vedlikeholdskostnader. En av hovedmålene med standarden var å bygge opp erfaringstall og å sammenligne. Siden den gang har standarden blitt brukt til å sette opp budsjetter, til å vurdere alternative bygningstyper, materialtyper og designløsninger, og til å planlegge ombygginger og drift. Standarden har også blitt brukt til benchmarking, altså til sammenligning bygg og organisasjoner i mellom, i forhold til hvordan de gjør det, om de gjør det riktig og hvordan de kan bli enda bedre på det de gjør.

FDVU og LCC

I mars 2000 var NS3454 ferdig med sin første revisjon. I denne revisjonen skiftet standarden blant annet navn fra «Årskostnader for bygninger» til «Livssykluskostnader for byggverk». Standarden fikk også lagt til enda en hovedpost i kontoplanen. Fra nå av begynte man å snakke varmt om FDVU, ettersom standarden hadde fått en ny hovedpost for Utvikling. I takt med utviklingen innen FM feltet ble det også lagt til noen tilleggsposter – blant annet en for service og støttekostnader, og en for eiendommens potensiale.

Fra årskostnader til livssykluskostnader

Tittelskiftet inkluderte et sterkere fokus på en av hovedmålene med standarden, beregninger av livssykluskostnader. Livssykluskostnader er det norske uttrykket for forkortelsen LCC (life cycle costing) og omhandler beregninger for hva noe vil koste gjennom hele dets levetid. Eksempelvis det å beregne hva det vil koste å planlegge, prosjektere, bygge, drifte, rive, bygge om, utvikle eller selge en bygning over en tidsperiode på 60 år.

KFDVUSP – fra vugge til grav

Levetidsfokuset i FDVuttrykket ble styrket når tilleggspostene S og P ble lagt til, og ytterligere presisert når K ble inkludert. Reelt sett var K for Kapitalkostnader med helt fra starten av. Bokstaven hadde bare ikke blitt inkludert i FDV-uttrykket.
Rent praktisk var det få som snakket om KFDVUSP i det daglige. Midt sagt var det et relativt tungvint uttrykk. De som brukte det var opptatt av å formidle sammenhengen mellom hver bokstav. I korte trekk kan sammenhengen beskrives som en livssyklus fra vugge til grav.

S = Støtte og service

Nødvendige, men ofte glemte tjenester i FDV sammenheng, ble inkludert i S. Dette var tjenester som man tidligere ikke nødvendigvis hadde sett på som FDV-tjenester, slik som post-tjenester, resepsjonstjenester, administrativ kontorledelse, møblering, flytteprosesser, telefon og it-tjenester. Ved å inkludere slike tjenester i standarden ble det også mulig å beregne erfaringstall og å sammenligne slike tjenester på tvers av bygg, bygningsporteføljer og organisasjoner.

P = Gjenoppstandelse og reinkarnasjon

Om man starter med en unnfangelse kan denne beskrives som planlegging og prosjektering av bygningen, som dere etter fortsetter til bygningens fødsel (selve byggeperiode og ferdigstillelsen), og videre til vugge (hvor driftsfasen starter) og deretter til grav (avhending, riving), med mindre man går får gjenoppstandelse (ombygging/utvikling til ny/annen bruk). Denne delen med gjenoppstandelse er det som ligger innbakt i P – eiendommens Potensiale. Når en organisasjon ikke har bruk for bygget lenger, kan bygget ha en verdi – et potensial – for en annen organisasjon. Om man river det kan selve tomten og materialene være av verdi. Om man bygger om eller utvikler, kan byggverket bli til noe annet. For eksempel kan en bunkers bli til en fotballbane eller en kunsthall. Dette refereres gjerne til som eiendomsutvikling.

Den siste revisjonen

I 2013 kom det igjen ut en oppdatert utgave av NS 3454. Denne gangen stoppet bokstav balletten. Kontoplanen ble omstrukturert og det er ikke lengre mulig å tildele en bokstav per hovedpost og tilleggspost. Om noen skulle prøve på det ville uttrykket utvikle seg fra FDV, via KFDVUSP, til AFDUFRSV. Man kan trygt sier at det er langt enklere å snakke om FM enn AFDUFRSV.

 

Hovedbilde: Sarah Cervantes on Unsplash

Servicebilde: Mike Wilson on Unsplash

Konstruksjonsbilde: Samuel Zeller on Unsplash


Kommentarer

  • Relaterte artikler
  • Flere innlegg fra Blogg
  • Flere innlegg fra Nora Johanne Klungseth

Related blog posts

Flere innlegg fra Blogg (8)

Flere innlegg fra Nora Johanne Klungseth (5)

For å justere tekststørrelsen, hold CTRL-knappen nede (for Windows-brukere) eller CMD-knappen (for Mac-brukere) mens du klikker pluss (+)-knappen for å forstørre nettsiden og innholdet.